Как арендовать нежилое помещение для бизнеса

Аренда помещений для бизнеса значительно отличается от аренды квартир. В таком случае на первое место выходят важные для работы параметры взамен личных предпочтений. В статье разберем, на что обратить внимание при аренде коммерческого помещения.

Предприниматель может сам выбрать помещение или обратиться в агентство недвижимости. Самостоятельно можно искать объекты на сайтах-агрегаторах в разделах с арендой коммерческой недвижимости. Если аренда не подходит, то можно подобрать нужный вариант в каталогах риелторов, например, в «Самолет Плюс». Фильтры помогут сузить круг поиска.

Подобрать помещение для бизнеса

Помещение играет свою роль в развитии бизнеса

Представители малого, среднего бизнеса и ИП могут воспользоваться господдержкой. Это аренда помещений по льготной ставке из фонда государственного и муниципального имущества.

Подобрать объект в льготную аренду можно на порталах:

• МСП.РФ в разделе «Имущество для бизнеса» — единая площадка с информацией об объектах в регионах;

• Мой Бизнес.рф в разделе «Меры поддержки молодых предпринимателей. Льготная аренда»;

• инвестиционные региональные порталы, например, «Департамент Предпринимательства и Инновационного Развития Города Москвы», «Центр развития предпринимательства МО».

«Хороший способ найти подходящее помещение — изучить рынок местных новостроек с ближайшей сдачей в эксплуатацию. К завершению строительства вся коммерция уже выкуплена инвесторами. Появляется множество привлекательных предложений по аренде. Можно снять помещение как с отделкой, так и сделать ремонт самостоятельно по договоренности с собственником».

Татьяна Гончарова, 11 лет работала риелтором

В новых жилых комплексах на первых этажах почти всегда есть коммерческие помещения

Чтобы понять, как выбрать помещение для бизнеса правильно, нужно учесть несколько важных параметров. Рассмотрим их.

Стоимость аренды. Расходы на аренду и коммунальные платежи не должны быть равны или больше того, что бизнес готов заплатить, чтобы оставаться в прибыли.

Местоположение. Помещение должно располагаться с учетом его назначения и быть удобным для клиентов и сотрудников. Для торговых точек, офисов, магазинов, пунктов выдачи выбирают локацию с высокой концентрацией целевой аудитории. Это спальные районы, центр города, торговые комплексы. Важно, чтобы клиенты могли быстро и комфортно добраться до точки, не тратя время на поиски.

В жилом доме коммерция обычно располагается на первых этажах. Она не должна создавать помех жителям шумом или запахами и перегружать двор грузовым транспортом. А склады и производственные помещения должны иметь удобные подъездные пути и погрузочно-разгрузочные зоны. Такие объекты можно искать в промзонах и на окраинах, так как высокий трафик покупателей в этом случае не играет главной роли.

Транспортная доступность. Для офисных и торговых помещений важно, чтобы в шаговой доступности были точки общественного транспорта: станции метро, остановки. Также необходимо наличие парковки поблизости. Складские и производственные помещения желательно арендовать около транспортных развязок, что особенно актуально для крупных производств.

Назначение. У каждого бизнеса есть своя специфика, которая может регулироваться законодательно. Нужно изучить направление, чтобы не получить штраф или решение о закрытии. Например, производство и продажу продуктов питания регулируют санитарно-эпидемиологические правила СП 2.3.6.3668-20. Требования для медицинских организаций и аптек описаны в санитарно-эпидемиологических правилах СП 2.1.3678-20. Общие санитарные требования к помещениям регулирует СП 2.1.3678-20, а противопожарные — Постановление Правительства РФ от 16.09.2020 N 1479.

Метраж и планировка. Площадь помещения подбирают исходя из специфики бизнеса. Для косметического кабинета достаточно одной-двух комнат с санузлом. Тогда как крупный офис или магазин требует гораздо большего пространства. Магазинам нужны складские и подсобные помещения. Внутри должен быть санузел для персонала и посетителей. Исключением могут быть небольшие офисы и магазины в торговых центрах, где есть общий санузел на этаже. В торговых организациях желательно иметь два входа — для посетителей и служебный, чтобы не создавать помех клиентам.

Ремонт, коммуникации. Если предприниматель планирует воплотить индивидуальный дизайн, то можно найти помещение без отделки. Это проще, чем переделывать старый ремонт. Многие арендодатели отделывают помещения под аренду в светлых оттенках, которые подходят для большинства видов деятельности. На полах в торгово-офисных помещениях укладывают плитку, учитывая высокую проходимость, а стены покрывают краской или обоями под покраску, чтобы было легче ремонтировать.

Можно арендовать коммерцию без отделки и договориться с арендодателем о дизайне помещения

В помещении в идеале должны быть подключены: водоснабжение, канализация, отопление, кондиционирование и интернет. Обязательное условие — стабильная подача электроэнергии достаточной мощности. Желательно иметь дополнительно источник энергии на случай аварийных отключений.

Конкуренция. Перед тем как заключать договор, важно провести аналитику организаций-конкурентов поблизости. Это поможет оценить перспективы развития бизнеса. Оценку локации для бизнеса можно сделать с помощью сервиса «Геоаналитика» от Сбербанка.

«Кроме всего перечисленного, важно понимать перспективы локации, особенно если планируется долгосрочная аренда. Например, запуск рядом станции метро через год положительно повлияет на трафик, как и строительство по соседству крупного жилого комплекса. С другой стороны, скорое открытие рядом точек конкурентов может отразиться на бизнесе негативно».

Татьяна Гончарова, 11 лет работала риелтором

Перед заключением договора необходимо лично осмотреть объект, потому что не всегда можно понять полную картину по описанию или фото. Желательно заранее составить список пунктов, на что нужно будет обратить внимание при аренде коммерческого помещения, и свериться с ним на месте.

Примерный чек-лист для проверки помещения:

• планировка и метраж по техпаспорту;

• возможность размещения наружной рекламы;

• наличие парковки, лестницы, пандуса;

• количество входов, аварийный выход;

• зона погрузки;

• наличие склада, подсобных помещений;

• санузел, водоснабжение, кондиционер, отопление;

• мощность электричества, количество розеток, генератор;

• высота потолков;

• освещенность, количество окон.

«Важно уточнить правила размещения наружной рекламы в выбранной локации. В идеале нужно узнать информацию не только у собственника помещения, но и в администрации населенного пункта или у руководства торгового центра, если офис или магазин находится в здании комплекса. Бывает, что правила меняются, и актуальные ранее вывески могут потребовать убрать. Особенно это касается исторических зданий на центральных улицах».

Татьяна Гончарова, 11 лет работала риелтором

Наличие парковки и зоны погрузки — важные критерии при выборе помещения в аренду для бизнеса

Чтобы арендовать помещение, стороны должны заключить договор. Для этого каждый участник сделки собирает свой пакет документов.

Документы арендатора: 

• физлицо — паспорт, доверенность, если лицо действует как представитель;

• предприниматель — информация о компании из ЕГРЮЛ, информация об ИП из ЕГРИП — по ИНН, ОГРН или ОГРНИП.

Документы арендодателя: 

• физлицо — паспорт, доверенность, в случае, если договор заключает представитель, выписка на помещение из ЕГРН, планировка из техпаспорта, действующие договоры с организациями обслуживания по уборке мусора, охране и т.д.;

• предприниматель — дополнительно информация о компании из ЕГРЮЛ, об ИП — из ЕГРИП.

Для составления договора аренды нежилого помещения можно воспользоваться готовым шаблоном, а также конструктором документов для ИП и ООО. Стороны встречаются, обсуждают все формальности, читают распечатанный договор и ставят подписи, если всех все устраивает. В случае, если одна из сторон ООО, то потребуется печать, тогда как ИП может работать без печати.

В договоре указывают паспортные данные сторон, информацию о компаниях, сведения о доверенности, если действует представитель, а также все существенные условия.

Существенными называют условия, без которых сделка не имеет смысла:

• предмет договора. Указывают информацию о помещении, которая должна соответствовать выписке из ЕГРН, перечень имущества, состояние коммуникаций. При некорректном описании в спорных ситуациях суд может не признать договор. Если сдается часть помещения, то нужно предоставить именно его план и точную площадь;

• размер платы за аренду. Прописывают размер платы, сроки и способы ее внесения. Также в этой части можно указать возможность и условия ее повышения. Важно прописать точный размер арендной ставки, обозначить, входят ли в нее коммунальные платежи, уборка, охрана и т.д.;

• срок аренды. Обычно коммерческая аренда бывает долгосрочной. Договор сроком более года нужно регистрировать в Росреестре. Если продолжительность аренды до 11-ти месяцев включительно, то договор не регистрируют. Его можно продлить на неопределенное время без регистрации, если стороны все устраивает. Минус — любая из сторон может расторгнуть его в любой момент;

• сроки передачи помещения. Здесь указывают дату, когда арендатор принимает помещение и с этого момента может начинать работать. Показания счетчиков и состояние помещения и оборудования можно прописать дополнительно в акте приема-передачи.

Любые дополнительные условия, которые стороны считают существенными. Например, это могут быть расходы на ремонт и подключение коммуникаций, штрафы за неисполнение обязательств, условия досрочного расторжения, отсрочка платежа при форс-мажорных обстоятельствах, возможность субаренды.

«Содержание помещения не менее важно, чем арендная плата. В договоре  обязательно нужно указать условия по ремонту, неотделимым улучшениям, например, установке кондиционера. За чей счет это будет. А также кто обслуживает коммуникации и несет ответственность в случае коммунальной аварии.

Важно прописать порядок действия после окончания срока договора: когда нужно выехать, кто вывозит оборудование и мусор».

Светлана Кокотова, юрист для бизнеса

Для регистрации арендного договора В Росреестре арендодатель и арендатор или их представители должны обратиться с паспортами, доверенностями, учредительными документами компаний, документами о праве собственности на помещение и оригиналом договора в офис МФЦ. Нужно будет заполнить заявление и оплатить госпошлину. Регистрация, как правило, проходит в течение девяти рабочих дней.

Если помещение находится в залоге, то нужно предоставить согласие залогодателя. Если собственник приобрел помещение в браке, то понадобится заверенное у нотариуса согласие супруга. По желанию стороны могут дополнительно заверить договор у нотариуса.

Акт приема-передачи — это важное приложение к договору, которое подтверждает факт передачи помещения. После окончания аренды также необходимо подписать передаточный акт. Без этого документа арендатор будет оплачивать аренду даже в том случае, если освободил помещение, и срок договора окончен.

• В первую очередь нужно узнать, есть ли особые требования к помещению для конкретного бизнеса, и изучить их.

• Можно искать помещение самостоятельно, например, на сайтах-агрегаторах, или обратиться в агентство недвижимости. Субъекты МСП и ИП могут арендовать помещения из фонда государственного и муниципального имущества по льготной ставке.

• Перед подписанием договора нужно осмотреть объект и ознакомиться с документами. В договоре нужно максимально подробно указать существенные условия. Договор до 11-ти месяцев не подлежит регистрации, договор от года и более регистрируют в Росреестре. 

• При заключении и расторжении договора стороны подписывают акт приема-передачи.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Гончарова Татьяна, копирайтер, автор статей, пишу о недвижимости и инвестициях

Эксперт: Светлана Кокотова, юрист для бизнеса