Как составить соглашение о разделе земельного участка между собственниками

В некоторых случаях, чтобы полноправно распоряжаться земельным участком, его предварительно придется разделить. Так, невозможно продать или подарить только часть участка или использовать одну и ту же землю по разным назначениям.

О том, как правильно разграничить земельный надел и когда это требуется, спросили у экспертов — юриста с многолетним опытом в области земельного и имущественного права Георгия Габолаева и управляющего партнера юридической компании Юрия Митина.

У каждого земельного участка есть уникальный кадастровый номер, четкие границы, площадь и местоположение. Когда один надел преобразуется в два или более, все эти характеристики меняются. Такие изменения обязательно оформляются юридически. У процедуры существует специальный термин — раздел земельного участка.

«Раздел земли — это разграничение существующего участка, в ходе которого из одного формируется несколько. Процедуру регламентирует Земельный кодекс Российской Федерации и другие нормативные акты. Например, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости».

Георгий Габолаев, руководитель юридической компании «Группа-А»

Такие преобразования происходят не на один месяц — участок нужно размежевать, подготовить документы, зарегистрировать их в госорганах. Поэтому обычно владельцы земли оформляют раздел в тех случаях, когда это действительно необходимо. Рассмотрим распространенные ситуации, в которых земельный участок придется разделить.

Продажа части земли. Если собственник собирается продать не весь участок, а только часть, предварительно ее нужно выделить. Иначе официально такую сделку не проведут. Договор купли-продажи земельного участка регистрируется в Росреестре. А для этого участку нужен кадастровый номер и четко обозначенные границы.

Если владелец продает только одно из строений, расположенных на земле, участок под этим объектом также нужно выделить.

Раздел между собственниками. Распоряжаться одним земельным наделом могут и несколько владельцев, если участок находится в их долевой собственности. Но когда у владельцев расходятся планы на землю или появляются другие разногласия, участок приходится делить. Например, часто землю делят в ходе бракоразводного процесса или после вступления в наследство.

Изменение назначения земли. Каждый участок относится к определенной категории земель и имеет свой вид разрешенного использования (ВРИ). Поэтому нельзя построить на одном участке частный дом, при этом одновременно вести на нем бизнес и использовать для выращивания сельхозкультур — это противоречит закону. Если собственник решает использовать участок по разным направлениям, вначале нужно его разграничить.

При этом вид использования земли не всегда получится изменить даже после раздела участка. Например, на территории может действовать запрет на ведение бизнеса. Поэтому прежде чем делить землю, изучите нормы и законы. «Учитывайте, что раздел должен соответствовать градостроительным регламентам конкретной территории. Также границы выделяемых участков не могут нарушать права смежных землепользователей», — комментирует Георгий Габолаев.

О том, на каком расстоянии от соседних участков можно возводить постройки, читайте в статье.

Бывают и случаи, когда использование земли не по назначению обнаруживается уже по факту. Тогда собственника обязуют разделить участки и изменить ВРИ

Не каждый земельный надел можно разделить. В некоторых случаях это противоречит закону, в иных — нарушает права других собственников.

Не соблюдаются градостроительные нормы. «На каждой территории действуют свои правила и требования к земельным участкам. Например, есть минимально допустимые размеры для определенной категории земель. Если хотя бы один из новых участков меньше этих размеров, раздел не согласуют», — объясняет Георгий Габолаев. 

Допустим, семейная пара при разводе делит имущество: жилой дом и участок в 600 кв. м. При этом градостроительные нормы района устанавливают минимальный размер надела земли в 400 кв. м. В этом случае, как бы ни пролегла новая граница, минимум один из участков будет меньше обозначенных норм. Такой надел признается неделимым. Порядок пользования землей определит только суд.

Наложены ограничения или обременения. Нельзя разграничить участок, который находится в залоге банка или на который наложен арест. Орган регистрации увидит любые обременения и отклонит документы.

В случае с залогом попробуйте запросить разрешение у банка. Некоторые залогодатели идут навстречу владельцам земли и дают согласие на преобразование участка.

Есть особенности, которые ограничивают раздел. «Часть земель признается неделимой. Например, участки в границах особо охраняемых природных территорий, или с расположенными на них некоторыми видами инженерных сооружений», — поясняет эксперт.

Уточнить особенности территории можно в градостроительном департаменте главного населенного пункта или в профильных ведомствах. Так, список особо охраняемых природных территорий (ООПТ) ведет Министерство природных ресурсов и экологии РФ. А чтобы узнать о расположенных на участке сервитутах, нужно отправить запрос в Росреестр.

Отсутствуют подъездные пути. Участки не должны блокировать друг друга. Если попасть на новый земельный участок можно только со стороны соседних, в разделении откажут. Обеспечьте подъезд к земле со стороны главной дороги или хотя бы техническую возможность этот подъезд организовать.

Чтобы разделить землю, первым делом определяют границы новых участков. Сделать это самостоятельно не получится. У границ должны быть четкие координаты, а провести их нужно с соблюдением всех норм и законов. Для такой работы привлекают кадастровых инженеров, которые делают замеры и готовят официальный документ — проект межевания участка.

После подготовки проекта собственник составляет заявление и отдает документы на регистрацию изменений. Но если владельцев участка несколько, для разграничения земли они заключают соглашение о разделе земельного участка между собой. Попросили управляющего партнера юридической компании Юрия Митина прокомментировать, какие условия должны быть в этом документе:

«Включите в соглашение о разделе участка следующие пункты:

Идентификация сторон. В первую очередь укажите информацию обо всех собственниках: паспортные данные, адреса регистрации, контрактные номера.

Описание участка. Далее перечислите основные характеристики действующего земельного участка: его кадастровый номер, площадь, местоположение, категорию земель и вид разрешенного использования.

Условия раздела. Пропишите, как именно произойдет раздел и какие участки образуются. Опишите каждый новый участок, укажите все данные, которые у вас есть на момент заключения соглашения: площади, границы, кадастровые номера.

Права и обязанности сторон. Определите, кто из сторон отвечает за оформление документов, а кто несет расходы, связанные с разделом: платит за межевание, кадастровые работы, регистрацию сделки.

Согласие на раздел. Укажите, что все собственники дали согласие на разделение. Без этого условия соглашение не зарегистрируют.

Порядок разрешения споров. Предусмотрите механизм разрешения возможных споров. Например, какие именно вопросы можно урегулировать в досудебном порядке.

В конце документа поставьте подписи всех сторон».

Соглашение заключается, если все собственники земли согласны подписать документ. Иначе раздел участка будет проходить только через суд

После заключения соглашение регистрируют в органах Росреестра. Иначе изменения не вступят в силу и не отразятся в официальных источниках.

Когда Росреестр зарегистрирует соглашение, то выдаст на руки всем собственникам новых земельных участков выписки ЕГРН, которые подтвердят их права. Только с выписками владельцы совершат другие действия с землей, например, продадут ее или получат разрешение на строительство дома.

О том, что такое Росреестр и чем занимается этот государственный орган, читайте в статье.

Регистрировать сделки купли-продажи квартиры или жилого дома можно онлайн через сервис электронной регистрации на сайте «Самолет Плюс». Обработка документов происходит быстрее, чем при обращении в Росреестр или МФЦ. А статус регистрации и готовые документы вы получаете по почте.

Узнать подробнее

• В некоторых случаях один земельный участок требуется разделить на несколько. Например, чтобы продать его другому владельцу, изменить вид разрешенного использования или выделить часть земли каждому собственнику.

• Новые земельные участки должны иметь подъездные пути, соответствовать градостроительным нормам, быть свободными от обременений и ограничений. Иначе зарегистрировать их официально не выйдет.

• Чтобы разделить землю, нужно составить план межевания и подать в Росреестр заявление или соглашение о разделе земельного участка, если собственников несколько.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Ольга Керро

Эксперты:

Георгий Габолаев, руководитель юридической компании «Группа-А»

Митин Юрий Дмитриевич, управляющий партнер юридической компании