Куда жаловаться на управляющую компанию

Управляющая компания обслуживает дома, подъезды и придомовую территорию. В статье вместе с юристами рассказываем, куда обращаться, если УК оказывает услуги некачественно, не реагирует на жалобы или завышает цены.

Договор с управляющей компанией — один из способов управления общедомовым имуществом. Одна сторона договора — собственники недвижимости, а вторая — организация, у которой есть лицензия на управление многоквартирными домами. Название и телефон УК можно найти в квитанции за коммунальные услуги или по адресу дома в онлайн-картах, сайтах ГИС ЖКХ и ДОМ.МИНЖКХ.

На сайте ДОМ.МИНЖКХ можно найти управляющую компанию и другую информацию о доме по адресу

Минимальный перечень услуг управляющих компаний в России установлен Правительством. В него входят:

• содержание фундамента, стен, крыш, лестниц, окон, дверей и внутренней отделки;

• обслуживание лифтов, мусоропроводов, вентиляции, водоснабжения, отопления, электрического и газового оборудования;

• сухая и влажная уборка подъездов;

• дератизация и дезинсекция в подвалах, на чердаках и в подъездах;

• другие работы по обслуживанию общих помещений, элементов конструкции и инженерных систем.

Поэтому собственники имеют право жаловаться в управляющую компанию, если в доме повреждена кровля, не работает лифт, в подъезде не убирают. В договор по соглашению сторон можно включить и другие обязанности управляющей компании. Например, нанимать охрану, устанавливать шлагбаумы, организовать парковку.

Читайте о том, как узнать свою управляющую компанию.

Также управляющая компания заключает договоры с поставщиками электричества, воды и отопления и взаимодействует с ними от имени собственников. Как поставщик услуг, управляющая компания обязана держать собственников в курсе того, какие работы выполнила и сколько это стоило, а также информировать о тарифах.

Если выбираете квартиру для покупки под сдачу или новое жилье, посмотрите варианты на «Самолет Плюс». На сайте доступны объявления о продаже квартир в новостройках и на вторичном рынке. Фильтры помогут вам найти подходящий дом: кирпичный или монолитный, с подземной парковкой или охраняемой территорией. 

Выбрать квартиру

При каждой управляющей компании есть круглосуточная аварийно-диспетчерская служба. Она принимает срочные и текущие заявки по телефону, электронной почте и в мессенджерах. Контакты аварийно-диспетчерской службы можно найти в квитанции за ЖКУ или на сайте управляющей компании. Сообщите диспетчеру свои фамилию, имя и отчество, суть проблемы и точный адрес помещения. 

Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, принятые постановлением правительства, устанавливают предельные сроки, в течение которых диспетчерская служба должна реагировать на заявку:

• в течение пяти минут — ответить на звонок. Сотрудник, принявший заявку, должен назвать свои ФИО, номер входящего сообщения и время его регистрации;

• сразу после регистрации заявки — сообщить причину нарушения, если она известна сотруднику диспетчерской службы;

• в течение получаса после регистрации заявки — проинформировать о сроках устранения нарушений.

Если после обращения в диспетчерскую проблему не решили, подайте жалобу руководителю управляющей компании. Укажите в ней название и адрес УК, свои ФИО и адрес квартиры. Юрий Дмитриевич Митин — юрист, управляющий партнер юридической компании — советует:

1. Указать в тексте жалобы все факты, которые нарушают ваши права, со ссылками на законодательство. В статьях 161–166 Жилищного кодекса раскрыты вопросы управления многоквартирными домами. Федеральный закон № 59-ФЗ определяет порядок подачи и рассмотрения жалоб граждан. Условия и требования к качеству коммунальных услуг утверждены постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354.

2. Сформулировать ваши требования: починить лифт или сделать перерасчет платежей за коммунальные услуги.

3. Приложить копии документов, которые доказывают вашу точку зрения: квитанции, акты, фотографии.

Оксана Васильева, кандидат юридических наук, доцент Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, гендиректор юридической компании, напоминает, что жалобу можно подать несколькими способами:

• Лично. Подготовьте жалобу в двух экземплярах: один экземпляр останется в управляющей организации, а другой — у вас. Попросите секретаря оставить на вашем экземпляре отметку о принятии с датой и подписью.

• По почте. Сделайте опись вложения в двух экземплярах.Один вложите в конверт, а на другом сотрудник почты поставит подпись и штамп с датой отправки. Отправьте письмо с уведомлением о вручении. Так вы сможете подтвердить, что отправили документы, а адресат получил их.

• Через ГИС ЖКХ — государственный портал жилищно-коммунального хозяйства. Авторизуйтесь через Госуслуги и направьте обращение в УК в личном кабинете. 

Если управляющая компания нарушает права нескольких или всех собственников, составьте коллективную жалобу. Оксана Васильева советует обращаться в УК коллективно в таких случаях:

• дом не готов к отопительному сезону;

• управляющая компания отказывается провести собрание жильцов;

• управляющая компания не убирает во дворе.

Подписаться должны все собственники, указанные в заявлении. Коллективная жалоба продемонстрирует серьезность проблемы, и ее могут решить быстрее, говорит Юрий Митин.

Если после жалобы в управляющую компанию нарушения не устранили, можно обратиться в вышестоящие инстанции по порядку: жилищная инспекция, Роспотребнадзор, прокуратура и суд. Если пойти в прокуратуру или суд, минуя одну из нижестоящих инстанций, заявление, скорее всего, отправят туда.

Жилищная инспекция создана специально для контроля управляющих компаний и ТСЖ. Она должна будет проверить, соответствуют ли действия УК договору с собственниками и законодательством, объясняет Юрий Митин. Жалобу в жилищную инспекцию рассматривают до 30 дней.

Обязательно подпишитесь своими именем и фамилией. Без этого заявление могут не принять. Укажите адрес электронной почты и телефон, чтобы сотрудники жилищной инспекции могли направить вам ответ.

Подать заявление в жилищную инспекцию можно через портал ГИС ЖКХ, по телефону или по почте. В Москве обращение можно подать и через электронную приемную Правительства Москвы.

Роспотребнадзор защищает права потребителей товаров и услуг. Туда можно обратиться, если не помогли жалобы в управляющую компанию и жилинспекцию. Заявление рассматривают 30 дней.

На сайте Роспотребнадзора есть адреса и ссылки на сайты всех территориальных подразделений

Жалобу в Роспотребнадзор можно подать лично, по почте и электронной почте. В некоторых регионах, например, Марий Эл, Республике Башкортостан, Ставропольском крае подать заявление в Роспотребнадзор можно через МФЦ.

Прокуратура следит за соблюдением законов и прав граждан. Она может проверить законность действий жилинспекции и Роспотребнадзора, если они не приняли заявление или не обнаружили нарушений. Сотрудники прокуратуры рассмотрят жалобу и направят вам ответ в течение 30 дней. В прокуратуру можно обратиться лично, по почте или через Госуслуги.

Идти в суд стоит, если не помогла ни одна другая организация. Вы можете выбрать районный суд по вашему месту жительства, по месту нахождения управляющей компании или по месту заключения или исполнения договора. Коллективный иск нужно подавать по месту нахождения УК. Но если сумма ущерба меньше 50 000 рублей, можно обратиться в мировой суд. В иске нужно написать:

1. Наименование суда;

2. ФИО и адрес регистрации истца;

3. Наименование и адрес ответчика;

4. Описание ситуации, в которой ваши права были нарушены, со ссылками на соответствующие пункты договора с УК и законодательства;

5. Цену иска — сумму, которую вы хотите возместить;

6. Сведения о том, что вы пытались урегулировать спор до судебного вмешательства.

К заявлению приложите:

• обращения в УК, Жилинспекцию, Роспотребнадзор и прокуратуру;

• документы, подтверждающие право собственности на квартиру;

• договор с управляющей компанией;

• доказательства нарушения прав собственника: фото и видео, акты обследования помещений;

• документы, подтверждающие своевременную оплату услуг ЖКХ: чеки, квитанции, выписку из лицевого счета;

• расчет суммы, которую вы хотите взыскать с управляющей компании. Она может включать размер ущерба, в том числе морального, переплаты за ЖКУ и судебные расходы.

Районный суд должен рассмотреть иск в течение двух месяцев, а мировой — в течение месяца. Суд может отказать в удовлетворении иска, если управляющая компания докажет, что действовала в рамках договора и по закону. Например, собственник доли в квартире обратился в Люберецкий городской суд в 2023 году, чтобы обязать управляющую компанию ответить на обращения и возместить расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска. Но УК представила доказательства того, что зарегистрировала все обращения собственника, и направила на них ответы. Суд решил, что права собственника не нарушены.

А Домодедовский городской суд в 2023 году постановил удовлетворить иск собственника частично. Он обязал управляющую компанию отремонтировать фасад дома, но компенсация морального ущерба составила 10 000 рублей вместо ста, на которые изначально претендовал истец.

Кроме того, суд может назначить штраф управляющей компании. Его размер устанавливает Кодекс об административных правонарушениях:

• статья 7.22, «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений» — штраф от сорока до 50 000 рублей;

• статья 7.23 «Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами» — штраф от пяти до 10 000 рублей за первое нарушение и от пятидесяти до 100 000 рублей за повторное.

• Управляющая компания должна обслуживать общедомовое имущество — подъезды, лифты, несущие конструкции и коммуникации многоквартирного дома. Также она заключает договоры с поставщиками воды, электричества, газа и тепла и берет с собственников плату за ЖКУ.

• О нарушениях сначала сообщите в диспетчерскую службу УК по телефону или в мессенджере. Попросите диспетчера назвать номер и время регистрации вашего сообщения. Если УК не реагирует на заявку, напишите жалобу на имя руководителя.

• Если управляющая компания продолжает нарушать ваши права, обращайтесь в Жилинспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру и суд.

• Если управляющая компания нарушает права и других собственников, составьте коллективную жалобу.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Александра Гамова

Эксперты:

Оксана Васильева, кандидат юридических наук, доцент Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, гендиректор юридической компании

Юрий Дмитриевич Митин, юрист, управляющий партнер юридической компании